전세 보증금 반환 청구 방법과 안전하게 받는 법

전세 보증금 반환 청구, 어떻게 준비하면 좋을까요?
전세 보증금을 돌려받지 못하는 상황은 누구에게나 일어날 수 있는 일입니다. 오늘은 전
세 보증금 반환 청구 방법과 안전하게 돌려받는 법을 실제 경험과 사례 중심으로 자세히
풀어드릴게요.

전세 보증금 반환의 중요성 이해

전세 보증금은 제게도 집을 구할 때 가장 큰 재산이자 희망이었어요. 그런데 임대인이 보
증금을 돌려주지 못한다고 하면, 정말 막막해지죠. 전세 보증금은 단순한 돈이 아닌, 다음
거주지로 옮기기 위한 필수 자금입니다. 한국소비자원 조사(2023)에 따르면, 전세 사기 및
반환 지연 피해 사례가 2년 새 30% 이상 증가했다고 해요. 이렇게 보증금 반환 문제는 더
이상 남의 일이 아니기에, 반환 청구 방법을 정확히 알고 있어야 합니다.

반환 청구 전 체크해야 할 사항

보증금 반환 청구 전에 가장 먼저 할 일은 ‘내 권리 상태 확인’입니다. ✅

전입신고와 확정일자 여부를 확인하세요. 이 두 가지가 있어야 우선 변제권을 가질
수 있습니다.
등기부등본을 열람해 임대인의 근저당권 설정 여부를 파악하세요. 혹시 임대인이 대
출을 많이 받았다면, 경매 시 보증금을 전부 못 받을 수도 있어요.
계약 만료일 1~2개월 전부터는 임대인에게 반환 계획을 확인해 두세요.
저도 예전에 반환 만료 3개월 전에 미리 연락했더니, 임대인이 대출로 돌려주겠다고 준비
기간을 요청해 문제가 생기지 않았던 적이 있어요.

임대인 연락 및 협의 방법

임대인과의 연락은 최대한 정중하고 기록이 남도록 진행하는 것이 중요합니다.
✅ 카카오톡, 문자, 이메일 등 캡처 가능한 수단을 활용하세요.
“임대인님, 전세 계약 만료일이 다가와 반환 일정이 궁금하여 연락드립니다.”
이렇게 정중히 문의하면, 상대도 방어적 태도 대신 협의에 응해주는 경우가 많습니다.
만약 연락 두절 상태라면, 주민센터에서 임대인 주민등록초본 열람 후 새로운 주소지
를 확인하거나, 등기부등본상의 주소로 내용증명을 보내 대응할 수 있습니다.

내용증명 작성과 발송 요령

내용증명은 법적 효력의 시작점이자, 심리적 압박으로도 작용합니다.
작성 시에는 반드시 ✅

계약 내용(계약일, 만료일, 보증금 금액)
반환 요청 내용과 기한
미 반환 시 법적 조치 예정임을 고지
이 3가지를 포함해야 합니다.
예를 들어,
“○○아파트 전세계약(2021.07.20~2023.07.20) 만료로 보증금 1억 원 반환을 요청드립니
다. 2023년 8월 10일까지 반환해 주시기 바라며, 기한 내 미 반환 시 부득이하게 법적 절
차를 진행할 예정입니다.”
내용증명은 우체국 홈페이지(인터넷 우체국) 에서도 간편하게 보낼 수 있으며, 발송 후
보관용과 수취인용을 꼭 챙겨두세요.

전세 보증금 반환 소송 절차

임대인이 끝내 반환하지 않는다면, 임차권 등기명령 후 소송을 진행해야 합니다.
✅ 절차는 다음과 같습니다.

임차권 등기명령 신청 (법원 등기과)

집을 비우더라도 우선변제권을 유지하기 위한 필수 조치입니다.

소송 제기

관할 지방법원에 보증금 반환 청구 소송을 제기합니다.
통상 소송 기간은 3~6개월이 소요됩니다.

승소 판결 후 강제집행

승소 시, 임대인의 다른 재산(급여, 통장, 부동산)을 압류해 강제집행할 수 있습니다.
법무법인 ○○의 변호사 인터뷰에 따르면(매일경제, 2024.11), “보증금 반환 소송은 대부
분 승소하지만, 임대인의 재산이 없으면 집행 자체가 어려워 사전 등기 확인이 중요”하다
고 조언합니다.

강제집행과 배당 신청 방법

강제집행은 승소 후 임대인의 재산에 대해 채권압류 및 부동산 경매를 신청하는 것입
니다.
또한, 임대인의 부동산이 경매 절차 중이라면, 법원 배당요구 종기일까지 배당 신청을
반드시 해야 합니다.
✅ 배당신청 방법

경매 진행 법원 경매계에 배당요구 종기일까지 서면 제출
전입신고일, 확정일자 증명서, 계약서 사본, 주민등록초본 등 필요
배당순위에서 앞서기 위해 전입신고와 확정일자를 반드시 챙겨두어야 합니다. 저 역시 최
근 친척 분이 배당 신청을 놓쳐 수천만 원을 돌려받지 못한 사례를 보고, 꼭 공유드리고
싶었어요.

안전하게 보증금을 돌려받는 팁

✅ 전세보증금 반환보증 가입
HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 가입 가능하며, 반환 불이행 시 보증기관이
대신 지급해줍니다.
✅ 임대인의 재무 상황 파악
계약 전 반드시 등기부등본과 신용상태를 확인하세요.
✅ 계약 기간 내 협의 시작
계약 만료 2-3개월 전부터 반환 일정을 상호 확인해 분쟁을 줄일 수 있습니다.
이러한 사전 준비와 법적 절차 숙지는, 불필요한 스트레스 없이 소중한 자산을 지킬 수 있
는 지름길입니다.

FAQ

전세 보증금 반환 내용증명은 언제 보내야 하나요?

계약 만료일 1개월 전~만료일 직후 보내는 것이 적절합니다. 반환 협의 후 기한 내 입금되
지 않을 때도 즉시 보내세요.

임차권 등기명령 후 바로 이사 갈 수 있나요?

네, 등기 완료 후에는 우선변제권을 유지한 상태로 집을 비울 수 있습니다.

보증금 반환 소송 비용은 얼마나 드나요?

금액에 따라 다르나, 소송 비용(인지대+송달료)은 보통 10만~20만원 수준이며, 변호사 선
임 시 별도 비용이 발생합니다.

강제집행은 얼마나 걸리나요?

집행대상 재산에 따라 다르지만, 부동산 강제집행은 최소 4~6개월 이상 소요됩니다.

반환보증 가입은 언제까지 가능한가요?

전세계약 시작일부터 만료일 전까지 가능합니다. 만료일 이전에 가입해야 보증 효력이 발
생합니다.

에필로그

전세 보증금 반환 문제는 언제든 닥칠 수 있는 현실적인 위기입니다. 저도 집 구할 때 ‘나
는 아닐 거야’라는 마음이 있었지만, 실제 사례를 겪고 나니 대비의 중요성을 절실히 깨달
았어요. 오늘 정리해드린 내용을 참고하셔서, 여러분의 소중한 보증금을 안전하게 돌려받
으시길 바랍니다. 다음에는 ‘전세 사기 예방 체크리스트’를 준비해 오겠습니다. 기대해주세
요!

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