전세 계약을 파기해야 할 상황이 생기셨나요? 위약금이 얼마인지, 어떻게 계산되는지 막
막하시죠.
저도 예전에 갑작스러운 발령으로 전세 계약을 중도 해지하게 되면서, 위약금 문제로 많
은 스트레스를 받았던 적이 있어요. 오늘은 전세 계약 파기 시 위약금에 대해 처음부
터 끝까지, 실수 없이 준비하실 수 있도록 자세히 풀어드릴게요.
목차
- 전세 계약 파기와 위약금의 개념
- 임차인에 의한 전세 계약 파기
- 임대인에 의한 전세 계약 파기
- 전세 계약 위약금 계산 방법
- 위약금 분쟁 사례와 판례 분석
- 전세 계약 파기 전 실무 체크리스트
- 전세 계약 파기와 위약금 실전 팁
전세 계약 파기와 위약금의 개념
전세 계약 파기란, 전세계약 기간이 끝나기 전에 임대인 또는 임차인이 일방적으로 계약
을 해지하는 것을 말합니다. ✅
이때 발생하는 손해배상금이 바로 위약금인데요, 민법과 주택임대차보호법에 따르면
위약금은 ‘계약 불이행으로 인한 손해’를 보전하기 위한 목적을 갖고 있습니다.
예를 들어,
- 임차인이 계약 시작 전 파기 ➜ 계약금 몰취 가능
- 임차인이 계약 중 파기 ➜ 대체 임차인 구할 때까지의 손해배상 책임
- 임대인이 계약 파기 ➜ 배액 반환(계약금의 2배) 의무
이처럼 계약 파기 주체에 따라 위약금 구조가 달라지므로, 정확한 이해가 필요합니다.
임차인에 의한 전세 계약 파기
✅ 계약 시작 전 파기
계약금을 걸고 계약서를 작성했으나, 입주 전 임차인이 파기하는 경우, 계약금은 반환받
지 못하고 몰취됩니다.
민법 제565조(해약금) 규정에 따라, 임차인이 해약하면 계약금을 돌려받을 수 없어요.
✅ 입주 후 중도 파기
이미 입주해 거주 중인데, 개인 사정(이직, 해외 발령, 결혼, 이혼 등)으로 계약을 중도 해지
한다면,
- 임대인이 동의해야 가능
- 남은 기간 동안 공실 손해를 배상해야 함
예) 1년 남았는데 임대인이 3개월 후 신규 임차인을 구하면, 3개월치 손해배상
저도 이직으로 중도 해지했을 때, 대체 임차인을 직접 구해 임대인의 손해를 최소화해 위
약금을 줄일 수 있었답니다.
임대인에 의한 전세 계약 파기
✅ 계약 시작 전 파기
임대인이 계약금만 받고 계약을 파기하면, 배액 반환 의무가 있습니다.
즉, 임차인이 낸 계약금의 2배를 반환해야 합니다. (민법 제565조)
✅ 계약 기간 중 파기
임대인은 임차인이 계약 위반을 하지 않는 이상, 계약 기간 중 해지를 할 수 없습니다.
만약 강제로 나가달라고 하면, 임차인은 거부할 수 있고, 임대인이 손해배상을 물어야 합
니다.
국토교통부(2023) 사례집에 따르면, 임대인이 매매를 이유로 중도 해지를 요청한 사건에
서, 법원이 임차인에게 이사 비용, 중개보수, 위자료 지급 판결을 내린 사례도 있다고
합니다.
전세 계약 위약금 계산 방법
✅ 계약 시작 전 파기
- 임차인 파기 ➜ 계약금 몰취
- 임대인 파기 ➜ 계약금 배액 반환
✅ 계약 중 파기
손해배상금 = 남은 계약 기간 × 월세 환산 금액 (전세금의 법정이율 4%로 환산)
예를 들어, - 전세보증금 1억 원
- 남은 계약기간 6개월
월세 환산 = 1억 × 4% ÷ 12 = 약 33만 원
따라서 손해배상금 = 33만 원 × 6개월 = 약 200만 원
단, 대체 임차인을 구할 경우, 손해배상금은 그 시점까지로 제한됩니다.
위약금 분쟁 사례와 판례 분석
✅ 사례1. 입주 전 임차인 파기
서울중앙지법 2019가단546** 판결에서, 입주 전 임차인이 계약 파기한 사례에서 계약금
전액 몰취를 인정했습니다. 임차인은 ‘불가피한 개인 사정’을 주장했지만, 법원은 사유
불문으로 계약금 몰취가 유효하다고 판단했습니다.
✅ 사례2. 임대인 중도 해지
부산지법 2021가단982** 판결에서는, 임대인이 계약 중도 해지를 요구하며 신규 임차인
구할 때까지의 손해배상만 지급하려 했으나, 법원은 *이사비용, 중개보수, 정신적 위자료
*까지 배상 판결을 내렸습니다.
전세 계약 파기 전 실무 체크리스트
- 계약서 위약금 조항 확인
계약서에 별도의 위약금 약정이 있으면, 민법보다 우선 적용됩니다. - 파기 사유 명확화
파기 사유가 ‘불가항력(화재, 천재지변, 국가 명령)’인지, 단순 개인 사정인지 구분해야 합
니다. - 대체 임차인 구하기
중도 해지 시 대체 임차인을 구하면, 위약금을 크게 줄일 수 있습니다. - 내용증명 발송
분쟁 방지를 위해 계약 해제 의사와 위약금 조건을 내용증명으로 통보하는 것이 안전합니
다.
저도 내용증명 발송 후, 임대인과 원만하게 합의해 위약금을 절반으로 낮출 수 있었어요.
전세 계약 파기와 위약금 실전 팁
마지막으로, 전세 계약 파기와 위약금 문제를 슬기롭게 해결하는 팁을 공유드립니다. ✅
- 계약 전 특약 작성
- 중도 해지 시 대체 임차인 구하면 위약금 면제 조항 추가
- 대체 임차인 직접 구하기
- 부동산 중개수수료는 임차인이 부담하는 경우가 일반적
- 위약금 협상
- 임대인도 공실 위험이 크므로, 1~2개월치 월세 환산액으로 협의하는 사례가 많습니
다.
- 법률 전문가 자문
- 위약금 과다 청구 시, 대한법률구조공단 무료 상담을 이용해보세요.
- 위약금 지급 전 영수증 작성
- 지급일, 지급액, 지급 사유를 명확히 기재해야 분쟁을 방지할 수 있습니다.
FAQ
전세 계약 파기 위약금은 무조건 내야 하나요?
계약서에 위약금 약정이 없더라도, 민법상 손해배상 책임이 발생하므로 지급 의무가 있습
니다.
임대인이 계약 파기하면 위약금은 어떻게 되나요?
임대인은 계약금을 배액 반환해야 하며, 임차인이 입은 추가 손해가 있으면 별도로 배상
해야 합니다.
중도 해지 시 대체 임차인을 구하면 위약금을 안 내도 되나요?
네, 임대인이 손해를 보지 않으므로, 통상 위약금 없이 계약 해지가 가능합니다.
위약금 협상은 어떻게 하나요?
월세 환산액 기준으로 협의하되, 공실 최소 기간으로 제한하는 조건을 제시하는 것이 효
과적입니다.
내용증명은 꼭 보내야 하나요?
법적 의사 표시를 증명하기 위해 보내는 것이 안전합니다. 향후 분쟁 시 중요한 증거가 됩
니다.
에필로그
전세 계약 파기는 누구에게나 일어날 수 있는 일입니다. 저도 처음엔 위약금이 두려웠지
만, 정확한 법적 기준과 협상 방법을 알게 되니 부담을 줄일 수 있었어요. 다음 글에서는 ‘
전세 보증금 반환 청구 소송’에 대해 더욱 자세히 알려드리겠습니다. 오늘도 현명한 선택
으로, 내 재산을 안전하게 지키시길 바랍니다.