전세 계약서를 작성할 때, 막막함을 느끼셨던 적 있으신가요?
저도 사회 초년생 시절 처음 전세 계약서를 쓸 때, 하나하나가 두려웠어요. 오늘은 전세 계
약서 작성법을 처음부터 끝까지, 실수 없이 작성할 수 있도록 자세히 알려드릴게요.
목차
- 전세 계약서 작성의 중요성 이해
- 계약 전 체크해야 할 기본 사항
- 등기부등본 열람과 권리관계 확인
- 계약서 작성 시 필수 기재 항목
- 특약사항 작성 요령과 유의점
- 계약서 작성 후 확정일자와 전입신고
- 안전한 전세 계약을 위한 실전 팁
전세 계약서 작성의 중요성 이해
전세 계약서는 단순한 종이 한 장이 아니라, 수천만 원에서 수억 원을 지키는 법적 증거물
입니다.
국토교통부(2024) 통계에 따르면, 전세 사기 피해의 70%가 ‘계약서 작성 미숙’에서 발생한
다고 해요. ✅
저도 전세 계약 첫 경험 때, 특약사항을 제대로 기재하지 않아 수리 문제로 다툼을 겪은
적이 있었어요. 그 후로는 계약서 작성 전부터 법무사, 공인중개사, 선배들의 조언을 철저
히 받고 준비한답니다.
계약 전 체크해야 할 기본 사항
계약서를 작성하기 전, 반드시 확인해야 할 사항들이 있습니다.
✅ 임대인 신원 확인
등기부등본상의 소유자와 계약 상대방이 동일인인지 확인하세요.
✅ 주택의 용도와 구조
불법 증축, 무허가 건물 여부를 구청 건축과에서 확인해야 합니다.
✅ 전입신고 가능 여부
가끔 전입신고가 불가한 근린생활시설이나 오피스텔도 있으니, 계약 전 반드시 체크해야
합니다.
✅ 확정일자 가능 여부
전입신고 후 확정일자를 받아야 우선변제권이 생기므로, 동사무소에서 가능 여부를 확인
하는 것이 안전합니다.
등기부등본 열람과 권리관계 확인
등기부등본 확인은 전세 계약의 기본 중 기본입니다.
✅ 열람 방법
- 대법원 인터넷등기소에서 열람(소액 유료)
- 주민센터 무인발급기 이용
✅ 확인 포인트
- 소유자 이름과 임대인 이름 일치 여부
- 근저당권 설정 여부 (은행 대출이 많을수록 보증금 반환 위험 증가)
- 가압류, 가처분 등 권리 제한 사항 존재 여부
예를 들어, 집값이 3억 원이고 근저당이 2억 5천만 원 잡혀 있다면, 전세보증금 5천만 원
은 경매 시 전부 돌려받기 어려울 수 있습니다.
계약서 작성 시 필수 기재 항목
전세 계약서에는 반드시 들어가야 할 항목들이 있습니다. ✅
- 임대인과 임차인 인적 사항
주소, 주민등록번호, 연락처 - 임대 목적물 표시
주소, 동-호수, 면적 등 - 임대차 기간
시작일과 종료일 명확히 기재 - 보증금과 지급 방법
지급 날짜, 계좌번호, 잔금 및 계약금 비율 - 관리비 부담 주체
공동관리비, 전용 관리비, TV 수신료 등 - 수리 책임
시설물 고장 시 수리 주체 명시
국토교통부 표준 전세 계약서를 활용하면, 위 항목들이 기본으로 포함되어 있어 편리합니
다. (국토부 부동산거래관리시스템 참고)
특약사항 작성 요령과 유의점
특약사항은 분쟁을 방지하는 ‘맞춤 조항’입니다. ✅
예를 들어,
- 에어컨, 보일러 등 가전제품 A/S 책임
- 도배, 장판 교체 여부 (신규인지, 기존 그대로인지)
- 퇴거 시 하자 보수 범위
- 조기퇴거 시 위약금 조건
위와 같은 내용을 명확히 기재해야, 나중에 “말로는 해준다더니…” 하는 분쟁을 예방할 수
있습니다.
저는 최근 전세계약에서 ‘보일러 1년 이내 고장 시 임대인 부담’을 특약으로 넣어, 실제로
겨울철 교체 비용을 부담하지 않고 처리한 경험이 있어요.
계약서 작성 후 확정일자와 전입신고
계약서 작성이 끝났다고 안심하시면 안 됩니다.
✅ 전입신고와 확정일자 받기가 핵심입니다.
- 계약서 원본을 들고 주민센터 방문
- 전입신고 후 확정일자 도장 받기
- 확정일자 받은 날부터 우선변제권 효력 발생
전입신고와 확정일자는 같은 날 처리하는 것이 안전합니다. 만약 전입신고만 하고 확정일
자를 받지 않으면, 보증금 우선변제권이 인정되지 않을 수 있습니다.
안전한 전세 계약을 위한 실전 팁
마지막으로, 제가 실제 경험을 통해 깨달은 안전한 전세 계약 노하우를 공유드릴게요. ✅
- HUG 전세보증금 반환보증 가입
임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 대신 지급해주는 제도입니다. - 계약 전 집 내부 꼼꼼히 점검
벽지, 장판, 싱크대, 화장실 곰팡이, 결로 여부를 사진으로 남겨두세요. - 계약 당일 잔금 치르기 전 마지막 등기부등본 확인
계약 당일까지 근저당권 변동이 없는지 반드시 확인해야 합니다. - 공인중개사 보증보험 가입 여부 확인
피해 발생 시, 공인중개사 보증보험으로 일정 금액을 보전받을 수 있습니다.
이 모든 과정이 번거롭게 느껴질 수 있지만, 내 소중한 자산을 지키기 위한 최소한의 절차
임을 잊지 마세요.
FAQ
전세 계약서 작성 시 중개수수료는 언제 지급하나요?
통상 잔금 지급일에 지급합니다. 계약서 작성일에는 계약금만 지급하고, 잔금일에 중개보
수를 지급하는 경우가 일반적입니다.
확정일자는 반드시 받아야 하나요?
네, 확정일자를 받아야 우선변제권이 발생합니다. 받지 않을 경우, 후순위로 밀릴 수 있어
위험합니다.
특약사항은 구두로 약속해도 되나요?
구두 약속은 법적 효력이 약하므로, 반드시 계약서에 서면으로 기재해야 분쟁 시 입증이
가능합니다.
등기부등본은 언제 열람해야 하나요?
계약 전, 계약 당일, 잔금 지급 직전 최소 3회 열람을 권장드립니다.
전세계약 기간 중 집이 경매에 넘어가면 어떻게 되나요?
전입신고와 확정일자를 갖췄다면, 배당요구를 통해 우선변제를 받을 수 있습니다. 단, 근
저당 설정액과 집값을 비교해보아야 합니다.
에필로그
전세 계약서를 쓴다는 건, 단순히 종이에 사인하는 것이 아니라 내 전 재산을 안전하게 지
키는 일입니다. 처음에는 어렵고 두려울 수 있지만, 한 번만 제대로 배워두면 평생 든든한
지식이 된답니다. 다음에는 ‘월세 계약 시 필수 체크리스트’도 준비해볼게요. 오늘도 안전
한 거래 되시길 바랍니다.