상가 임대 계약서를 작성해야 하는데, 어떤 항목을 어떻게 써야 할지 고민되시나요?
저도 처음 상가 임대 계약서를 작성할 때, 사소한 실수로 수백만 원의 손해를 본 적이 있
었어요. 오늘은 상가 임대 계약서 작성법을 처음부터 끝까지, 실수 없이 진행하실 수 있도
록 실제 경험을 바탕으로 꼼꼼하게 정리해 드릴게요.
목차
- 상가 임대 계약서 작성의 중요성
- 계약 전 필수 확인 사항
- 등기부등본과 권리관계 확인 요령
- 계약서 필수 기재 항목과 작성 요령
- 권리금 보호와 특약사항 작성 방법
- 확정일자, 사업자등록, 인허가 사항
- 안전한 상가 임대 계약을 위한 실전 팁
상가 임대 계약서 작성의 중요성
상가 임대 계약서는 단순히 ‘임대차 계약을 증명하는 서류’가 아닙니다.
제게도 첫 창업 당시 상가 계약은, 사업의 운명을 좌우하는 중요한 출발점이었어요. ✅
상가 임대차보호법에 따르면, 계약서를 정확히 작성하지 않으면 권리금 보호, 계약갱신청
구권 등 중요한 권리를 행사하지 못할 수 있습니다. 한국공인중개사협회 통계(2024)에 따
르면, 상가 분쟁의 60%가 계약서 작성 미비에서 비롯된다고 합니다. 이렇게 중요한 계약
서를 어떻게 작성해야 하는지 차근차근 알려드릴게요.
계약 전 필수 확인 사항
상가 임대 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트입니다. ✅
- 임대인의 소유권 여부
등기부등본상 소유자와 계약 상대방이 일치하는지 확인하세요. - 용도지역과 용도변경 가능 여부
영업하려는 업종이 허용되는지 구청 건축과에 문의해보는 것이 안전합니다. - 건물의 노후도 및 시설 상태
배관, 전기용량, 환기시설, 화장실, 냉난방 등을 꼼꼼히 점검하세요. - 권리금 유무와 금액
권리금을 지급해야 한다면, 계약서에 정확히 기재해야 분쟁을 피할 수 있습니다.
저는 예전에 환기시설 미확인으로, 인테리어 공사 후 별도의 덕트 공사비가 추가 발생했
던 경험이 있어요. 계약 전 반드시 시설 상태를 꼼꼼히 점검하시길 권장드립니다.
등기부등본과 권리관계 확인 요령
등기부등본 확인은 상가 계약의 시작입니다. ✅
- 소유자 확인
등기부등본의 소유자 이름과 계약 상대방 이름을 대조하세요. - 근저당권, 전세권, 가압류 존재 여부
- 근저당권: 임대인이 대출을 많이 받았다면, 경매 시 보증금 회수 위험이 있습니다.
- 전세권: 다른 임차인의 권리관계를 파악해야 합니다.
- 가압류: 향후 강제집행으로 인한 리스크 존재
- 열람 시점
계약 전, 계약 당일, 잔금 지급 직전에 최소 3회 열람을 권장드립니다.
대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 간단히 열람 가능하며, 비용은 1통당 700원
수준입니다.
계약서 필수 기재 항목과 작성 요령
상가 임대 계약서에는 필수적으로 들어가야 할 항목들이 있습니다. ✅
- 임대인과 임차인 인적 사항
이름, 주민등록번호, 주소, 연락처 - 임대 목적물 표시
상가의 지번, 호수, 면적(전용, 공용 구분) - 임대차 기간
시작일과 종료일을 명확히 기재 - 보증금과 월세, 관리비
금액, 지급일, 지급 방법(계좌번호 포함) - 용도 및 영업 범위
허가받은 용도 외 사용 시 계약 해지 사유가 될 수 있으므로 정확히 기재해야 합니다. - 수리 및 원상복구 의무
누가 어떤 부분을 책임지는지 구체적으로 명시 - 계약갱신청구권 관련 사항
상가 임대차보호법상 10년까지 보호되므로, 특약으로 제한하는 조항이 있는지 확인해야
합니다.
이 항목들이 빠지면, 분쟁 발생 시 불리한 위치에 놓일 수 있답니다.
권리금 보호와 특약사항 작성 방법
상가는 주택과 달리 권리금이 존재합니다.
권리금 보호를 위해서는 계약서에 반드시 아래 내용을 기재해야 합니다. ✅
- 권리금액과 지급 방법
얼마를 누구에게 언제 지급하는지 명확히 기재 - 권리금 회수 기회 보장 조항
상가임대차보호법에 따라, 임대인은 임대차 종료 3개월 전부터 신규 임차인 주선을 거절
할 수 없습니다. - 인테리어 비용 처리
계약 종료 후 원상복구 범위를 명확히 기재
예를 들어,
‘임차인은 철거 후 원상복구한다. 단, 임대인이 동의한 시설물(간판, 냉난방기)은 존치할 수
있다.’
이렇게 적으면, 철거 비용 분쟁을 예방할 수 있습니다.
확정일자, 사업자등록, 인허가 사항
상가 임대차도 주택처럼 확정일자를 받아야 우선변제권을 확보할 수 있습니다. ✅
- 확정일자 받는 방법
계약서 원본을 들고 주민센터에 방문해 확정일자 도장을 받으세요. - 사업자등록
사업자등록을 위해서는 임대차계약서가 필요하며, 계약서상 ‘사업자등록 용도 제공 동의’
문구가 있으면 더욱 안전합니다. - 영업 인허가
식품위생업, 숙박업, 유흥업 등은 별도의 인허가 조건이 필요하므로, 관할 구청에서 사전
상담 후 계약하세요.
저도 카페 창업 당시, 건축물 용도가 근린생활시설 1종이라 일부 메뉴(주류판매)가 제한되
어 메뉴 구성을 수정해야 했던 경험이 있습니다.
안전한 상가 임대 계약을 위한 실전 팁
마지막으로, 상가 계약 실무에서 꼭 필요한 팁을 공유드립니다. ✅
- 공인중개사 보증보험 가입 여부 확인
중개사고 발생 시 보증보험으로 일정 금액을 보상받을 수 있습니다. - 계약 당일 최종 등기부등본 확인 후 잔금 지급
중간에 근저당권이 설정되면, 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다. - HUG 전세보증금 반환보증 가입 검토
일부 상가도 HUG 반환보증 가입이 가능하니 확인해보세요. - 계약 전후 모든 시설물 사진 촬영
나중에 원상복구 시 분쟁 방지를 위해 촬영 후 보관하세요.
상가 계약은 단순히 ‘임대차’가 아닌, 사업의 기반을 만드는 중요한 계약입니다. 꼼꼼한 준
비로, 여러분의 사업을 안전하게 시작해보시길 바랍니다.
FAQ
상가 계약 시 권리금 보호를 받으려면 어떻게 하나요?
상가임대차보호법상 권리금 보호 조항이 있으나, 계약서에 권리금액과 회수 기회 보장 문
구를 반드시 기재해야 보호받을 수 있습니다.
확정일자는 반드시 받아야 하나요?
네, 확정일자를 받아야 우선변제권이 생깁니다. 받지 않을 경우 후순위로 밀려 보증금을
회수하지 못할 수 있습니다.
계약갱신청구권은 무조건 행사할 수 있나요?
상가임대차보호법상 10년까지 보호되나, 임차인의 계약 위반 사유가 있으면 임대인이 거
절할 수 있습니다.
등기부등본은 언제 확인해야 하나요?
계약 전, 계약서 작성일, 잔금 지급 직전에 총 3회 이상 확인하는 것이 안전합니다.
임대인이 중도에 건물을 매매하면 계약은 어떻게 되나요?
건물이 매매되더라도 임차인은 기존 계약 조건을 그대로 승계받게 됩니다.
에필로그
상가 임대 계약서를 꼼꼼히 작성하는 것은, 내 사업의 뿌리를 튼튼히 내리는 일입니다. 저
역시 여러 번의 시행착오 끝에, 지금은 계약서 작성부터 특약 협의까지 한 번에 진행할 수
있게 되었답니다. 다음 글에서는 ‘상가 권리금 협상법’을 준비해오겠습니다. 오늘도 안전하
고 성공적인 계약 되시길 바랍니다.